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這個房子白菜價東北小城,這些年到底發生了什麼?

導讀:在遙遠的中國東北邊陲,一個地級市的房價刺痛了大家。

在黑龍江鶴崗市,三五萬的房子,隨處可見,320平的複式高層只賣15萬!註意!這是一套的價格,不是一平方米。

這個價格低廉到令人難以置信!可謂不折不扣的白菜價。

在幾乎人人為房價焦慮的今天,為什麼鶴崗的房價這麼低?到底發生了什麼?這究竟是好事還是壞事?

 

本文授權轉載自:正解局(微信ID:zhengjieclub)

 

01 真的是白菜價,一點都不誇張

在中國,地級市有三百多個,黑龍江的鶴崗並不算起眼。

這座東北小城與俄羅斯隔江相望,總人口一百萬出頭,市區人口大概六十萬。在更深入地瞭解它之前,先看看它的房價,到底是多麼白菜。

我分別查詢了安居客、房天下、58同城等賣房平臺,總體的情況是:目前鶴崗在售的新樓盤,價格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五萬一套的價格在出售,算下來每平米不過六七百塊。

比如,在一個名為“九州松鶴”的小區,一套位於6樓的50平、一室一廳的毛坯房,總價只要1.9萬元,算下來相當於380塊一平。

鶴崗市有6個區,安居客上的資料顯示:4月份當地的二手房掛牌均價是1555元/平;均價最高的是工農區,1881元/平;最低的是南山區,只要496元/平。市場情緒是兩個字:觀望。

在房價動不動就是幾萬塊一平米,通宵排隊搶號新聞層出不窮的今天,面對鶴崗的房子,許多人的心情是:“難以置信”、“太誇張了,不敢相信。”有網友甚至稱:“正好有鶴崗的同事,說親戚家房子出租,冬天只要租客付取暖費就不收房租了。”

不過,也有不少網友說,這些便宜的房子,一般都是“棚改房”,辦房本、過戶手續麻煩,有些還沒有電梯,所以才賣得這麼便宜。然而,簡單查詢一下就可以發現,在鶴崗市中心,繁華地段,精裝修,也不過兩三千一平。

當地房價之低,還可以從一個新聞看出。

大約一個多月前,鶴崗還出了一則新聞:給新招的警察送房送車。3月5日,鶴崗公安局發佈檔案表示,只要考上當地警察,符合條件,就會送一套房、一臺車!部分名校博士生,還能每年發5萬塊,連發5年。

雖然說求賢之心,躍然紙上,但從另一個角度想,如果當地的房子像其他需要搶的城市一樣,鶴崗還會出手這麼大方嗎?

一平米的空間,堆個一兩百顆白菜不成問題。一顆白菜三四斤,一斤也就三五塊錢,用白菜價來形容鶴崗的房價,毫不誇張。

 

02 “斷崖式下跌”

 

鶴崗房價為什麼這麼低,到底發生了什麼?

根源在經濟!

鶴崗的經濟曾經一度很不錯。從資料看,近二十年來,鶴崗的GDP總體呈上升趨勢,2012年達到最頂峰357.6億元,居民可支配收入、社會保障、財政收入都有顯著改善。

但好日子在2012年結束了。

當年下半年開始,用國家統計局鶴崗調查隊、鶴崗統計局一份研究報告里的話來說就是:鶴崗經濟呈現斷崖式下跌。

此後,鶴崗經濟總量連續兩年近10%的負增長,長期徘徊在黑龍江十三個地級市中的末尾區域。從2012年到2017年,五年時間,鶴崗的GDP總量減少了21%。

▲圖片來源:國民經略

當地的財政收入在2012年至2015年也連續四年負增長。而且“負”得有點嚇人:-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。

總體來看,老百姓的收入雖然還在增長,但增速明顯慢了。2015年,當地採掘業職工的平均工資甚至比2011年還少了6020塊!

不過幸運的是,到2016年鶴崗的經濟雖然仍呈負增長,但終於止住了劇烈下滑態勢。

 

03 人走了,購買力也就走

 

經濟不好,人也留不住,這可能才是鶴崗最棘手的問題。

從《黑龍江省統計年鑒》中可以看到:鶴崗市戶籍人口已經連續16年呈現負增長。1997年,當地人口110.9萬,2017年只有100.95萬了。近20年間總戶籍人口減少了近10萬人,人口在持續凈流出。

從當地人的反映看,鶴崗的常住人口,可能比戶籍人口還要少。一個資料可以佐證:2012年,當地小學生人數為42035人,2017年僅為26285人,5年時間,小學生人數減少了37%,這說明實際人口流失只會更加嚴重。

來自國家統計局鶴崗調查隊、鶴崗統計局2018年的一份研究報告顯示:近五年來,當地人口增長率下降呈擴大態勢,勞動力人口減少12.1%,人口持續處於凈流出狀態。

其實,整個東北的人口形勢都不太樂觀。據統計,在2014年-2017年,城區常住人口連續下降城市的前20名中,東北三省就占了16席,鶴崗自然是其中之一。

▲圖片來源:城市進化論

人人都明白的道理:人走了,購買力也就走了。去年1月,有人在公開發表的論文中直接這樣描述鶴崗:

城市老齡化嚴重,出生率下降嚴重,城市內大多為空巢老人與留守兒童,許多外出務工的年輕人不願意再到這個沒有發展機遇的小城市。

鶴崗在中國,最多只能算是一個三線、甚至是四線、五線的小城。

拿它和全國、東部省份相比,就能看出差距。2017年,鶴崗GDP接近283億元,城鎮常住居民人均可支配收入是2.1萬多,農村的則是接近1.4萬。

▲圖片來源:國民經略

同一年,中國城鎮居民人均可支配收入3.6萬多,農村的則是1.3萬多。也就是說,論人均,鶴崗的城裡人,比全國平均還低了1.5萬。

如果和東部發達城市比,差距就更大了。比如拿江蘇比,2017年度,江蘇有7個城市鎮居民人均可支配收入超過4萬元。在江蘇地級市中排名倒數第一的宿遷也有2.6萬多,比鶴崗多了近5000元。

鶴崗的經濟總量甚至抵不上東部發達地區的一個鎮。比如江蘇蘇州盛澤鎮2017年的GDP就有400億,比鼎盛時期的鶴崗還多了四十多億,更不用說今天了。

 

04 因煤而興,因煤而困

 

鶴崗的經濟為什麼不景氣?這與煤炭有關。

鶴崗是一座典型的煤炭資源型城市。它與雞西、雙鴨山、七台河是黑龍江四大煤城,已探明的煤炭總儲量高達20多億噸。

多年來,當地經濟高度依賴煤炭。雖然早在2011年,鶴崗就已經被國家列為資源枯竭型城市,地方政府也是多方努力,但一煤獨大的產業結構至今沒有根本性的改變。

目前,鶴崗當地的煤炭產業依然比較“落後”:產業鏈條短、煤炭轉化基本停在洗煤、煉焦、發電等粗加工階段,精深加工產業嚴重滯後。

據媒體報道,當地的煤炭企業,效率低,冗員嚴重,曾經出現過許多令人啼笑皆非的事例,有興趣者可以自行查閱《黑龍江重工業之殤:龍煤西鋼兩大“窟窿”如何補》、《龍煤人工成本高企成巨虧黑洞 30億輸血飲鴆止渴難治本》等權威媒體報道。

而且從總體態勢上看,鶴崗與另外3個煤城的差距也在不斷拉大。拿鶴崗與雙鴨山對比就可以發現,2006年,兩城經濟總量相差38億,十年之後的2017年,相差已擴大到180億。而當年,這四個城市發展速度相差並不大。

有人在查閱1991—2014年鶴崗的各項經濟、工業資料後,得出的結論是:鶴崗已經陷入資源詛咒困境,“經濟發展對煤炭資源仍處於高依賴,發展前景並不樂觀。”

“因煤而興,因煤而困”,這句話是鶴崗的寫照。

▲2012年9月,建設中的鶴崗徵楠煤化工基地,圖片來源:新華社

當然,需要強調的是,雖然鶴崗已經存在資源詛咒的現象,但困境並非不可改變,一切事在人為。2017年,鶴崗GDP的增速達7.3%,位居黑龍江省第1位。

目前鶴崗還沒有公佈2018年的GDP、居民收入等資料。但鶴崗的市長王秋實在年初做政府工作報告時曾提及,初步統計,2018年鶴崗GDP同比增長5%,城鎮和農村居民人均可支配收入也都分別增長6.5%、7%。

看樣子當地困難的局面在慢慢緩解,但還沒有徹底緩過勁來。在這裡,我們也期待它重新崛起,雖然路還有點長。

“不用談經濟學,房子賣的出去前提是有人住,有人住的前提是當地經濟能養活你,如果你連飯都吃不上了,房子就是墳墓!當地的人一句大白話道出了鶴崗房價低的真諦。

▲網上曝光的鶴崗部分房屋價格

 

現在,我們假設有一個城市,那裡的房子白菜價,但是經濟有點不景氣,產業轉型還在陣痛中,收入也一般般,許多人往外跑,正在“收縮”。

而事實上,像這樣正在收縮的城市,根據首都經濟貿易大學吳康副教授的研究:2007—2016年間,中國有84座城市出現了“收縮”,它們都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。

那裡的房子,你敢買嗎?

 

本文授權轉載自:正解局(ID:zhengjieclub)。正解局是由海內外資深媒體人和財經從業者共同打造的財經自媒體。局長專註原創,正說時勢,解碼財經,洞悉全域性,為你提供最新鮮的資訊解讀和最權威的投資建議。

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