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48小時房價暴漲57%,資料解讀站在風口上的這座小城

導讀:《證券時報》用一整版報道刷屏了朋友圈:短短48小時內,丹東房價便暴漲驚人的57%,沉寂多年的樓市重新煥發生機,無數炒房客絡繹不絕地大舉進入丹東投資置業。

海南的樓市“全劇終”餘溫尚未褪去,丹東已然將“續集”拍好,並搖身一變成了下一個區域性財富風口。


本文旨在從經濟發展與城市進步的維度,對丹東做一個系統的刻畫,並對其困境與前景進行探討,以求能夠讓更多的人深入瞭解這座身居東北的“邊境小城”。

一句“集中一切力量進行社會主義經濟建設”的戰鬥口號,外加一場影響力堪比當年柏林牆倒塌的“文金會”,讓朝鮮這個神秘國度躍入人們的眼帘。隨著相關探討的與日俱增,曾經的陌生與擔憂也漸漸消失不見,取而代之的,是人們對半島局勢的普遍看好與無限憧憬。

在我國,之於一個區域,重大利好從來都扮演著“熱錢的吸收器”與“房價上漲推手”的角色,更何況是一個即將穩定的、持續發展的東北亞釋放的巨大經濟紅利。於是果不其然,5月2日一早,人民日報旗下《證券時報》用一整版報道刷屏了朋友圈:短短48小時內,丹東房價便暴漲驚人的57%,沉寂多年的樓市重新煥發生機,無數炒房客絡繹不絕地大舉進入丹東投資置業。

海南的樓市“全劇終”餘溫尚未褪去,丹東已然將“續集”拍好,並搖身一變成了下一個區域性財富風口。

話說回來,之所以有那麼多人願意到丹東購房,歸根結底還是因為對這座城市的前景充滿信心。可是一提到丹東,國人首先想到的還是“毗鄰朝鮮,鴨綠江邊”,對於它的經濟社會發展面貌卻極有可能不甚瞭解。

所以,且不談丹東樓市能火爆多久,本文旨在從經濟發展與城市進步的維度,對丹東做一個系統的刻畫,並對其困境與前景進行探討,以求能夠讓更多的人深入瞭解這座身居東北的“邊境小城”。

01

很多人切身感知到丹東,是從鴨綠江斷橋開始的。而今站在斷橋上,眼望四周,似乎還能感受到從前那段激情燃燒的歲月。

丹東,曾經叫做安東。1965年1月經國務院批准,正式改名為丹東,意為“紅色東方之城”。它位於遼寧省東南部,坐落在鴨綠江畔,北依長白山脈,南臨黃海,東隔鴨綠江與朝鮮相望,是我國最大的邊境城市,也是中國萬里長城的最東端起點和中國萬裡海疆的最北端起點,更是連接朝鮮半島與中國及歐亞大陸的主要陸路通道,具有沿海、沿江、沿邊的地理特征。

全長795公里的鴨綠江,在丹東境內有263公里之多。因此,這座依江而建的城市成為了對朝鮮貿易的理想轉口地。1992年,國家在丹東邊境線上設立了國家級經濟合作區丹東邊境經濟合作區,是首批14個國家邊境經濟合作區之一,以求大力發展中朝貿易。有資料顯示,對朝貿易約占達到弄對外貿易的40%,通過丹東口岸進行的對朝貿易總額占全國對朝貿易總額的70%以上。

那麼,丹東的經濟狀況如何?我們不妨通過幾個經濟指標來加以探討。

1. GDP

從經濟規模來看,丹東並不具備較大體量,其GDP占遼寧全省的比重從未高於過5%。雖然1989年曾經有過GDP全省第5名的巔峰,但此後再未能重現這一壯舉。進入新世紀後,在遼寧省14個地級市中,丹東的經濟總量基本長期處於第9或第10的中下游位置(參見圖1)。

2. 產業結構

自2005年以來,丹東的三次產業結構變化較為劇烈。第一產業與第三產業占GDP的比重均經歷了一個先減後增的過程,第二產業則是呈現出先增後減的態勢。到2016年,三次產業的比重為17.01:30.77:52.22,不難發現,丹東的一產占比過高,農業在推動當地經濟增長中發揮了重要作用;二產近年來萎縮速度較快,說明工業未能成為拉動經濟增長的動力;三產發展相對迅速,側面凸顯出丹東較為發達的旅游業(參見圖2)。

3. 人均可支配收入

通過對丹東與遼寧城鎮居民及農村居民的分別考察,可以看到,2013-2016年間,丹東城鎮居民人均可支配收入水平始終低於全省平均水平,且差距有逐漸增大的態勢;而丹東農村居民人均可支配收入水平卻要略微高於全省平均水平,這反映出丹東整體的收入差距相對較小(參見圖3)。不過,考慮到遼寧省與丹東的城市化率分別為67.4%和45%,可以判斷丹東居民富裕程度仍大幅度低於全省平均水平,需要進一步提高。

至此,丹東的“肖像”已大致勾勒完畢。

02

前兩年,網上評選出一份名為“全國十大養老聖地”的榜單,身為東北城市的丹東“意外”上榜,無疑顛覆了很多人對它的印象。

與其他城市或地區相比,丹東似乎與東北的“嚴寒”有些格格不入。位於亞歐大陸東岸中緯度地帶的丹東屬於暖溫帶亞濕潤季風型氣候,年平均氣溫南部在8-9℃,北部在6-7℃。丹東年平均雨量多在800-1200毫米之間,是我國北方雨量最多的地區,降水2/3集中於夏季。

此外,丹東生態環境較好,水質優良,林木茂盛,森林改寫率超過6成。受季風影響,丹東四季分明,溫暖而又濕潤,因而享有“北國江南”、“東北地區最溫暖濕潤的地方”、“最適合人類居住的城市之一”等美譽,入選榜單自然也不意外。

由北京睿智名流傳媒公司創辦時長22分鐘的《文明中華行》欄目中,有一期名為《月亮之上之丹東行》,其中對於丹東的評價是這樣的:

“丹東是東北有江南氣質的城市,擁有江南的秀美和濕潤,但卻沒那麼嚴寒與酷暑。”


隨著老齡化社會的持續深入,近年來,養老產業受到了丹東有關部門的格外重視。丹東市政府還專門發佈了《“十三五”丹東市老齡事業發展和養老體系建設規劃》,用以對當地養老產業的發展進行有關指導。同時,溫泉療養和以月亮島為代表的風景區也正在成為吸引外地老年游客到此一游的重要元素。

可以說,丹東這座邊陲小城一直在平穩地尋找著適合自己的經濟樣式加以發展,卻從未高調地進入人們的視線範圍內。若不是此次動靜巨大,它或許依舊不會得到太多的關註。

而今,朝鮮半島的局勢愈加穩定,讓整個東北亞地區的巨大經濟帶都迎來了重大利好;緊鄰朝鮮的丹東自然在這股浪潮之下引起了國人的興趣。一時間,丹東處在了風口之上,不僅熱錢涌入房價暴漲,甚至還被不少人拿來同深圳做對比,似乎下一個改革開放的奇跡即將在東北大地上重演。

03

丹東究竟會不會成為東北的深圳?這是個很有意思的話題。

先說筆者的個人結論:這個問題無法回答——畢竟小弟只是個凡夫俗子,不是算命的,更何況現在的丹東還沒有“特區”這一頭銜。未來的事情又如何預料得準呢?

不過,作為一個土生土長的中國人和東北人,筆者當然希望國家能夠再多一個像深圳這樣成功的經濟體,當然也希望東北能夠再多一個輻射區域、帶動發展的經濟增長極。

我們不妨換個角度,先探索一下深圳的取勝之匙,再來為丹東尋找需要完善的各個短板。

改革開放以來,深圳的發展成就有目共睹,從一個名不見經傳的小漁村成長為今天的國際化大都市,從經濟總量到產業結構,從科技創新到人民生活,從城市建設到文明程度,均實現了質的提升與飛躍,堪稱城市發展的典範。

任何成功都不是偶然。在筆者看來,深圳之所以會成為深圳,是“天時、地利、人和”三方面因素使然。

1. 天時

毋庸置疑,改革開放是深圳得以崛起的首要根源。在國家的種種政策優惠與資金支持下,深圳很好地承擔了改革開放“排頭兵”的歷史任務,率先打破體制藩籬,發展外向型經濟,大膽以中外合資、中外合作、外商獨資、“三來一補”等方式大規模引進外資,通過不斷吸收國外先進技術和經驗來為本土的經濟建設服務。

同時,深圳特區還充分發揮了特區的“視窗”作用,把各種資金、技術、信息、管理、知識、政策向內地轉移、傳遞和推廣,對內陸起到了示範、輻射和帶動作用,促進了內陸地區經濟的發展,為確定我國的對外開放格局和實施沿海地區發展外向型經濟的戰略做出了積極的貢獻。

此外,深圳還形成了極佳的體制優勢,民營經濟成為城市發展主體,政府甘當企業的服務部門而非指揮官,由此構建了優越的市場化營商環境,再配以高度的開放,自然會迸發出無限的活力,騰訊、華為、萬科、平安等知名創新龍頭企業的誕生也便不足為奇。

2. 地利

深圳之所以會成為我國對外開放的前沿,離不開它得天獨厚的區位優勢。位於廣東省東南部的深圳,南鄰珠江,面向海洋,被譽為我國的“南大門”。同時,深圳海陸空鐵口岸俱全,這使其可以在自身發展乃至“一帶一路”建設中,發揮華南地區乃至全國的重要陸、海、空、鐵交通樞紐作用,承載商品和生產要素自由流動的功能。

更為重要的是,深圳毗鄰香港這個自由貿易和金融中心,由此造就了深圳無與倫比的貿易優勢,這讓它不僅可以依托香港來發展物流、電子、金融、服裝等行業,還與周圍城市形成產業聚合發展走廊,大大助推了深圳高新技術產業和先進製造業的發展。

3. 人和

深圳自發展伊始,就率先進行市場取向的經濟體制改革和試驗,比如率先改革勞動用工制度和工資制度、改革計劃管理體制、改革幹部調配製度、改革物價等等,只要是對經濟建設有利的,都敢於觸犯“禁區”和“盲區”。這也無形中塑造了深圳人民勇於探索、敢於創新的精神,從而為城市經濟發展註入源源不斷的動力。

此外,從深圳的人口結構來看,戶籍人口與非戶籍人口比例“倒掛”現象極為明顯,常住人口中大部分都是非戶籍人員。資料顯示,截至2015年底,深圳市年末常住人口約1138萬人,其中戶籍人口約為355萬人,非戶籍人口約為783萬人(參見圖4)。


同時,深圳人口結構呈現出較為明顯的“兩頭小中間大”的特征,15~64歲的人占絕大多數,人口老齡化處於較低水平(參見圖5)。這些都充分表明,深圳對於來自全國各地的適齡勞動力具有極大的持久吸引力,大量的外來人口構成了深圳經濟建設的主力軍。


相比之下,丹東要想成為東北的深圳,大概並不容易。

04

拋去丹東目前尚不具備的“經濟特區”地位之外,丹東與深圳至少還有以下四方面的差距。

首先,丹東面對的外部環境還有待觀察。

儘管各方普遍認為朝鮮已決心改革開放,這也被視為丹東光輝前景的一個重要動因,但這次的改革開放究竟能貫徹到什麼程度,仍是一個問號。

以史為鑒,這並不是朝鮮第一次改革開放。早在1991年,朝鮮在羅先設立了第一個對外開放的自由經濟貿易區,其歷史意義相當於中國的深圳,都是探索改革開放的先頭兵。而後,朝鮮又搞了鴨綠江經濟開發區、新坪旅游開發區、滿浦經濟開發區等多個經濟開發區。可是後來的結果眾所周知,沒有一個經濟特區獲得成功,朝鮮的改革開放也如同“過家家”一般,從未真正實現。

說到底,朝鮮歷史上的“改革”,從來都不是真正意義上的改革,只是以發展經濟為手段來維護政權的穩定性,經濟發展也必須在官方容忍度之內;而朝鮮歷史上的“開放”,充其量也只能算是“蚊帳式開放”,即掛起蚊帳,讓“空氣”——外國的資金、技術透進來,卻不讓“蚊子”——外國的政治、經濟體制、思想、價值觀、生活方式等鑽進來,即便是做生意也不是以經濟利益作為基本出發點。

所以,倘若一旦朝鮮的“改革開放”事業再度受阻,丹東便會成為第一個受影響的城市。

其次,丹東的鄰居遠沒有香港那般強大。

雖說丹東與朝鮮的區域分佈同深圳和香港類似,丹東也是對朝貿易最大的口岸城市,但是朝鮮的經濟社會發展狀況顯然與香港不是一個量級。深圳能夠崛起,香港的資本註入與成功經驗功不可沒。可距離丹東最近的朝鮮新義州,能夠給丹東帶來多少積極影響?

只怕新義州的發展還要借助丹東的力量。

▲高樓林立的片區是遼寧丹東,中間隔著的是鴨綠江,對岸房屋低矮的片區為新義州

▲近處的樓盤屬於丹東,遠處是新義州

▲鴨綠江邊的新義州

再次,東北經濟困境亟待衝破。

作為一個東北城市,儘管丹東擁有較為發達的鄉鎮民營經濟,但也不得不面對整個東北地區所共有的經濟發展困境。

由於計劃經濟思維根深蒂固,滲透到政府、企業和民眾的方方面面,固化了東北的發展理念,使之成為難以扭轉的體制慣性;而資源優勢隨著資源價格的回落、去產能的推進也變成了“資源詛咒”。東北地區各級政府的危機和憂患意識缺失,加之法制化、市場化程度始終落後於建立創新型國家和服務型政府的要求,給東北經濟轉型帶來了多重阻礙。

與此同時,在長期的振興東北計劃中,國家的政策、資金和專案支持主要放在以國有企業改組改製為重點的體制機制創新上,設法通過國有企業扭虧為盈,擺脫困境。這一系列舉措在無形中進一步鞏固了東北地區國有企業的絕對統治地位,強化了行政色彩的同時也放緩了市場化行程。作為市場經濟最為活躍的主體,民營經濟在東北的體制環境下著實難以健康成長。直接表現便是2014-2016年,遼寧省的外商直接投資增速均為負值(參見圖6)。

最後,丹東的人口規模與結構並不占優。

與深圳不同的是,整個東北地區都在遭受著人才的流失。對比第五次全國人口普查資料和第六次全國人口普查資料得出的結果,東北地區10年間總共流出200萬人口,“孔雀東南飛”的困境已然成為了掣肘東北經濟振興的“老大難”。

對於丹東來說,自2008年起,人口總數便呈現出逐年縮減的趨勢,2016年僅有237.9萬人,創20年來的歷史新低(參見圖7)。與此同時,丹東已經表現出較為嚴重的老齡化態勢,截至2016年底,60周歲及以上戶籍老年人口超過20%,高於全國16.7%的平均水平。需知,城市的發展最為關鍵的核心資源便是人。適齡勞動力的缺失與人才的外流,也將對丹東未來的發展造成一定的負面影響。

05

不管怎麼樣,今天的丹東,的的確確是迎來了一個難得的歷史機遇。特別是在全球市場大融合、生產要素大重組和國內外產業大轉移背景下,丹東沿江沿海想不蓄勢待發都很難。

至於如何抓住機遇,實現丹東經濟社會的再度騰飛,也算是留給人們的一個值得深思的問題。

然而有一點是明確的:這種“騰飛”,不應該僅僅體現在房價和樓市的沸騰上。

作者:凡夫俗子

來源:凡夫俗子話財經(ID:eric_fuzi)

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