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2018年房價到底會不會漲!

長期來看,由於我國人口基數大,以及目前我國的城市化行程已經進入“下半場”,人口流向是從小城市流向中心城市,一二線城市的住房需求還有膨脹空間;從中期來看,我國的土地供應肯定是逐步縮減的,尤其是一二線城市,受限與各城市總體規劃,以及城市本身的體量,未來一二線城市土地供應會繼續下降;從短期來看,目前我國的調控政策已經可以說是“史上最嚴”,房產調控也逐步定為長效機制,但是高壓之下,我國房價仍然保持小幅上漲,不得不說是需求端發力。


雖然房產調控已經納入某會報告,要維持房價穩定,但是“穩定”一定是房價穩定上漲,而不是穩定下降。就當下而言,重壓調控下,房價仍然保持小幅上漲。根據2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況的資料顯示:


1)熱點城市新建商品住宅價格環比繼續全部下降或持平,同比漲幅全部回落


70個大中城市中15個熱點城市房地產市場繼續保持穩定。從環比看,新建商品住宅價格全部下降或持平;從同比看,漲幅均繼續回落,回落幅度在1.8至8.8個百分點之間。


2)70個大中城市中一線城市房價環比繼續下降,二三線城市漲幅繼續回落或與上月相同


一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲0.2%,漲幅與上月基本相同;


3)70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續回落


這種力度的調控房價仍在上漲,那麼如果後期調控政策力度僅停留在這個程度、不繼續加碼呢,房價是否就仍然會維持這種小幅上漲的態勢,小幅上漲也是漲。


無論是土地還是人口,還是貨幣等等,歸根結底就是供需問題,看供過於求還是供不應求。在中國,大力發展的前提就是完善解決供需問題。


雖然近期市場上的空軍占主體,但是為什麼我堅持2018年房價會繼續上漲,可以從以下兩個方面進行分析。

(一)我國社會化行程已經進入“下半場”,人口流向是從小城市流向中心城市。


我國的城市化已經進入下半場,遠不是原來“農村包圍城市”,而是從“農村向城市涌入”變成“由周邊三四五六線城市涌向中心城市”。



目前北上廣深無疑是中國“虹吸效應”最強的幾個城市。這些城市不僅僅擁有著其他城市不可比擬的資源,同時也迸發著更多的機會,更加新鮮的文化和思想,始終吸引著全國各地的目光。


以北上廣為首的70個大中城市來說,目前的房產庫存,其實還遠遠不夠。



下圖是2010-2016年31城小學生人口變化的情況。之所以採用小學生人數反映人口變化,是因為統計局公佈的常住人口與各地政府政績掛鉤,真實性有待商榷。



圖中可以清晰看到,廈門、深圳、蘇州、合肥、鄭州、北京、長沙、南京、天津、武漢、杭州、石家莊過去6年人口增幅均不錯,未來憑藉著其本身的優勢,也應該不錯。


除了北京、上海之外,其他城市都在爭奪人口,深圳、廣州、天津、武漢、杭州、長沙、鄭州、成都、濟南、合肥、石家莊、沈陽等城市均加入了人才爭奪戰,再加上廈門、青島、蘇州等競爭力超強的城市,這些城市有著較好的人口增長預期,未來的購房需求量繼續膨脹。


(二)一二線城市已經或將要進入限制性發展新周期,土地供應逐年減少。


關於土地供應,大家不得不承認的是,目前一二線城市的土地供應趨勢確實在逐漸減少。



上圖是2017年1-9月份不同城市土地市場的成交情況。可以看出:


  • 一線城市總體來看土地供應同比確實在增加,且樓麵價有所下降

  • 而二線城市土地供應量持續走低,然而樓麵價卻上升了22%,即地價上漲超過四分之一

對於一線城市,北上廣深作為政策調控的重點,土地供應量有所回升。


今年的多倍土地供應仍然起不到太多作用,即使今年是去年土地供應的10倍,總體來看也不足1200萬平。


上海和廣州今年的土地供應量也有所回升,住宅用地增幅在18%左右。但是作為有眾多剛需存在的超級大城市,這個土地供應量基本也是杯水車薪,更何況,這部分土地里還有那麼多的租賃用地,共有產權,商服用地等。同時深圳,土地供應量著實是百分百的減少,今年前三季度住宅土地成交量為0。


這種尷尬狀況,主要是因為深圳面積小人口多,幾乎無地可供。近年來,深圳新建住宅大多都是通過城市更新、舊城改造獲取的土地,所以深圳的土地供應不要有奢望。


而從長期看,根據同時根據北上廣城市的總體規劃,能夠看出,從長期來看,這四個一線城市土地供應的走向確實是要逐年減少。


根據《北京城市總體規劃(2016-2035)》,到2020年,北京的城鄉建設用地規模減少到2860平方公里左右,2035年減少到2760平方公里左右。所以雖然北京今年前三季度的土地供應遠超去年,但是也是因為去年北京的土地供應實在太少,對比更強烈而已。


根據《上海城市總體規劃(2016-2040)》,到2020年,上海規劃建設用地總規模為3200平方公里,未來將不再新增。對於現狀低效建設用地實施減量化,預計到“十三五”末,上海將累計完成減量50平方公里,截至今年8月底,累計已完成專案立項47.9平方公里,專案驗收19.6平方公里。減量化復墾的土地將優先用於生態建設。


根據《廣州城市總體規劃(2011-2020)》,到2020年,廣州市域常住人口控制在1800萬人以內,市域建設用地控制在1772平方公里以內,其中城鎮建設用地控制在1559平方公里以內。此外,要貫徹落實城鄉規劃法關於先規劃後建設的原則,禁止在《總體規劃》確定的建設用地範圍之外設立各類開發區和城市新區。


同時根據中國指數研究院的資料,二線城市土地供應已經明顯地表現了走低趨勢和事實。



雖然目前成都、武漢、合肥等城市還在繼續擴張,它們都希望成為真正的國家中心城市,希望吸引更多的人口、擴展城市邊界。但除了鄭州,其它城市的土地供應也都是減少的趨勢,而且它們似乎都已經不想或不能再供應更多的土地了。


不僅僅是經濟活力高的城市土地供應量走低,如蘇州、寧波、天津、石家莊、濟南等,經濟本來就衰落的東北和西北地區,沈陽、長春和蘭州,它們的土地供應量同比均比去年同期要低。


同時,因為房價最主要的組成部分就是地價,地價上漲四分之一,房價不可能不漲。今年二線城市土地成本上升四分之一多,即使開發商放棄利潤,只是單純為了公司的運作,品牌的擴張,但是地價高居不下,房價肯定不能低啊。


開發商的底線無非是不賺錢,但是不能賠錢。



所以,從中期看來,一二線城市的土地供應會持續走低,一方面是城市總體規劃的佈局,另一方面也是限於18億畝耕地紅線,這是一個具有法律效力的約束性指標,18億畝耕地根本上是不可突破的底線,所以加大土地供應困難重重。

房價大漲的時代確實已經不復存在,但會保持穩定小幅上漲的態勢,預計全年的漲幅不會超過4%。


來源:子木聊房(ID:zimuliaofang)

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